基本案情

原告：某銀行

被告：許某

許某購買住宅后向某銀行按揭貸款392萬元。許某支付首付款后，某銀行將貸款發(fā)放給開發(fā)商，后開發(fā)商因資金問題無法按時(shí)交付房屋。開發(fā)商向法院提交破產(chǎn)清算申請，經(jīng)破產(chǎn)管理人調(diào)查，涉案樓盤未竣工驗(yàn)收，不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，隨即書面通知許某解除其與開發(fā)商之間的商品房買賣合同。之后，許某停止向某銀行支付按揭貸款。某銀行向法院起訴，要求許某繼續(xù)支付剩余貸款。

焦點(diǎn)問題

在《個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同》解除后，借款人是否應(yīng)該繼續(xù)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。

關(guān)于此案件，一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，許某與某銀行簽訂的《個(gè)人購房貸款及擔(dān)保合同》中約定，貸款發(fā)放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價(jià)格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項(xiàng)下的全部或部分貸款。據(jù)此，法院判決許某與某銀行簽訂的《個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同》解除，許某歸還結(jié)欠某銀行借款本金和利息（含罰息）合計(jì)220余萬元。

許某不服一審判決，提起上訴。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。因此，二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，開發(fā)商因進(jìn)入破產(chǎn)清算程序無法向許某交付房屋，致使商品房買賣合同解除，許某主張解除《個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同》，依據(jù)充分，應(yīng)予支持，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。

至于許某與某銀行簽訂的《個(gè)人購房貸款及擔(dān)保合同》，二審法院認(rèn)為，其中“貸款發(fā)放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價(jià)格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項(xiàng)下的全部或部分貸款”之條款系某銀行為重復(fù)使用而提前擬定的格式條款，條款中與上述最高人民法院司法解釋相抵觸的內(nèi)容加重了許某的責(zé)任，該條款對許某不具有拘束力。

因此，二審法院認(rèn)為某銀行提出的由許某歸還剩余貸款、支付利息等請求不能成立，不予支持。

相關(guān)法規(guī)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2020〕17號(hào)修改的司法解釋之一）

第二十條　因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

第二十一條　以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

《中華人民共和國民法典》

第四百九十六條　格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款。

采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。

案件提示

準(zhǔn)確識(shí)別格式條款是正確適用格式條款相關(guān)法律規(guī)定的前提。

格式條款應(yīng)同時(shí)具備三個(gè)特征：一是事先擬好；二是反復(fù)使用；三是未經(jīng)協(xié)商。

從維護(hù)公平、保護(hù)弱者的角度出發(fā)，對格式條款應(yīng)從三個(gè)方面予以限制：第一，提供格式條款一方有提示、說明的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)提醒對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，并按照對方的要求予以說明；第二，免除提供格式條款一方當(dāng)事人主要義務(wù)、排除對方當(dāng)事人主要權(quán)利的格式條款無效；第三，對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)按通常理解予以解釋。

《中華人民共和國民法典》在原《中華人民共和國合同法》的基礎(chǔ)上，對“免除或減輕格式條款提供方責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利”增加了“不合理”的限制。因此，格式條款提供方對于與對方有重大利害關(guān)系的條款首先有提示和說明的義務(wù)，如果其未履行該義務(wù)，對方也沒有注意或者理解相應(yīng)條款的，則對方有權(quán)主張相應(yīng)條款不成為合同的內(nèi)容。如果其履行了提示和說明義務(wù)，還要區(qū)別該條款免除或者減輕提供方的責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利是否合理，才能確定條款的效力。

責(zé)編：張?jiān)讫?/p>

來源：湖南住建