購房人入住所購房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量存在問題，要求房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行修復(fù)或者承擔(dān)修復(fù)房屋所產(chǎn)生的費(fèi)用，房地產(chǎn)開發(fā)商卻以房屋已經(jīng)超過保修期為由，拒絕為房屋質(zhì)量問題承擔(dān)責(zé)任。那么，商品房超過保修期，房地產(chǎn)開發(fā)商是否可以免除質(zhì)量擔(dān)保責(zé)任？

發(fā)現(xiàn)問題交涉未果 購房人訴至法院

王先生與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》及附件，合同載明了王先生購買某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的房屋信息以及房屋交付時間。根據(jù)合同對于房屋保修范圍、保修期限和保修責(zé)任的約定，房屋墻面、頂棚抹灰層保修期限為2年，保修期內(nèi)，因施工質(zhì)量問題，造成房屋墻面、頂棚抹灰層脫落的，由某房地產(chǎn)開發(fā)商無償進(jìn)行保修。

合同簽訂后，王先生按合同約定支付了房款，某房地產(chǎn)開發(fā)商也按期向王先生交付房屋，王先生很快就裝修入住了。

入住后不到一年時間，王先生就發(fā)現(xiàn)房屋的墻面、頂棚開始出現(xiàn)裂痕，抹灰層逐漸脫落。王先生認(rèn)為房屋質(zhì)量存在問題，隨即向物業(yè)服務(wù)企業(yè)及某房地產(chǎn)開發(fā)商在該小區(qū)的售樓處反映，但多次反映無果，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及某房地產(chǎn)開發(fā)商從未上門進(jìn)行維修。

經(jīng)過一段時間反復(fù)交涉，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和某房地產(chǎn)開發(fā)商均未對王先生的維修要求進(jìn)行回復(fù)，無奈之下，王先生向法院提起訴訟，要求某房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)房屋維修責(zé)任，并對房屋維修過程中造成的損失進(jìn)行賠償。

起訴的同時，王先生委托某房屋安全鑒定公司對案涉房屋進(jìn)行鑒定。現(xiàn)場檢查后，某房屋安全鑒定公司作出《房屋安全鑒定報告》，鑒定結(jié)論為，綜合現(xiàn)場檢查、檢測結(jié)果分析，房屋抹灰層不符合《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)》中“抹灰層與基層之間及各抹灰層之間應(yīng)黏結(jié)牢固，抹灰層應(yīng)無脫層和空鼓，面層應(yīng)無爆灰和裂縫”的規(guī)定，上述房屋抹灰層存在質(zhì)量問題。依據(jù)《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，空鼓總面積為11.36平方米、裂縫總長為2.46米需修復(fù)。《房屋安全鑒定報告》給出的處理建議為，產(chǎn)生空鼓、裂縫部位應(yīng)用鏟刀鏟除，然后按照抹灰層施工規(guī)范重新抹灰并修復(fù)表面裝飾層。王先生支付鑒定費(fèi)用8000元。

在法院審理期間，王先生又委托某房地產(chǎn)評估公司對房屋存在質(zhì)量問題部分所需的修復(fù)費(fèi)用及恢復(fù)表面裝飾層所需費(fèi)用進(jìn)行評估，某房地產(chǎn)評估公司作出《房地產(chǎn)估價報告》，估價結(jié)果為，房屋存在質(zhì)量問題部分修復(fù)及恢復(fù)表面裝飾層所需費(fèi)用按王先生提供的面積總價為14639元。王先生支付評估費(fèi)用2000元。

強(qiáng)調(diào)超期舉證不能 開發(fā)商拒絕賠付

案件審理過程中，法院委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對案涉房屋進(jìn)行鑒定，結(jié)論為案涉房屋確實存在質(zhì)量問題。對此，某房地產(chǎn)開發(fā)商不能舉證證明該質(zhì)量問題系因其他原因，如自然力原因或購房戶使用不當(dāng)?shù)纫蛩厮隆?

但是，某房地產(chǎn)開發(fā)商辯稱，其與王先生簽訂的《商品房買賣合同》中約定，對于房屋墻面、頂棚抹灰層保修期限為2年，王先生提起訴訟的時間已超過房屋保修期，故某房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋的修復(fù)責(zé)任以及賠償責(zé)任。

對于雙方爭議，法院經(jīng)審理后認(rèn)為，王先生與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》及附件系雙方的真實意思表示，其內(nèi)容未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行。根據(jù)雙方的合同約定，房屋墻面、頂棚抹灰層保修期限為2年，在保修期內(nèi)雙方因房屋質(zhì)量問題協(xié)商未果訴至法院，故案涉商品房墻面抹灰層未過保修期。依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)”之規(guī)定，經(jīng)鑒定案涉房屋存在質(zhì)量問題，某房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)于鑒定費(fèi)用、評估費(fèi)用的承擔(dān)問題，在鑒定機(jī)構(gòu)未作出質(zhì)量鑒定意見之前，某房地產(chǎn)開發(fā)商對其交付的涉案房屋是否存在質(zhì)量問題并未作出回應(yīng)，而是同意進(jìn)行質(zhì)量鑒定。因此，鑒定費(fèi)用和評估費(fèi)用也應(yīng)由某房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)。

某房地產(chǎn)開發(fā)商提起上訴，稱王先生主張的案涉房屋質(zhì)量問題修復(fù)及表面裝飾物修復(fù)，已超過購房合同約定的2年質(zhì)保期，且王先生并未在質(zhì)保期內(nèi)出具《房屋安全鑒定報告》證明房屋質(zhì)量存在問題，故某房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋的修復(fù)責(zé)任以及賠償責(zé)任。

格式條款并無效力 合議庭判如所請

王先生二審答辯稱，其與某房地產(chǎn)開發(fā)商交接房屋時，并未進(jìn)行專業(yè)性的檢測，作為一般消費(fèi)者，在查驗時不能檢測出房屋是否有質(zhì)量問題。同時，在交房時，某房地產(chǎn)開發(fā)商并未按合同約定提供《住宅質(zhì)量保證書》，某房地產(chǎn)開發(fā)商也未向自己詳細(xì)告知保修內(nèi)容、保修期限等。

《房屋安全鑒定報告》作出案涉房屋抹灰層存在質(zhì)量問題的鑒定結(jié)論，結(jié)合案涉房屋不到2年抹灰層便大面積脫落的實際情形，足以認(rèn)定案涉房屋本身存在質(zhì)量問題，不應(yīng)適用保修期2年的約定。而且，王先生曾多次要求某房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行維修，某房地產(chǎn)開發(fā)商均以各種理由推諉，導(dǎo)致王先生不得已自己委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、評估，由此造成的費(fèi)用均系某房地產(chǎn)開發(fā)商惡意違約導(dǎo)致，理應(yīng)由某房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)。

二審法院認(rèn)為，王先生與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》系某房地產(chǎn)開發(fā)商提供的格式合同，涉及房屋頂棚、抹灰層保修期內(nèi)容的條款屬于格式條款。雖然約定了保修期，但變相免除了某房地產(chǎn)開發(fā)商的主要責(zé)任，侵害了王先生的主要權(quán)利，而且某房地產(chǎn)開發(fā)商在出示該合同時并未向王先生告知相關(guān)內(nèi)容，應(yīng)該認(rèn)定為無效的格式條款。

據(jù)此，二審法院判定，某房地產(chǎn)開發(fā)商所稱“保修期已過，不應(yīng)承擔(dān)修復(fù)義務(wù)”的上訴理由不能成立。一審法院判令某房地產(chǎn)開發(fā)商向王先生支付根據(jù)鑒定結(jié)論確定的因房屋質(zhì)量問題所需修復(fù)費(fèi)用并無不當(dāng)。

二審法院強(qiáng)調(diào)，案件審理過程中，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定，案涉房屋確實存在質(zhì)量問題。對此，某房地產(chǎn)開發(fā)商不能舉證證明該質(zhì)量問題系因其他原因，因而其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的后果，即應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其提供的房屋不符合質(zhì)量要求。

而房屋保修期的功能和作用，在于可以在保修期內(nèi)免除購房者證明房屋質(zhì)量問題系房地產(chǎn)開發(fā)商方面的原因所致的舉證責(zé)任，但并不能免除房地產(chǎn)開發(fā)商在合理期限內(nèi)保證房屋質(zhì)量的合同義務(wù)。

由此，我們可以明確，商品房超過保修期，并不必然免除房地產(chǎn)開發(fā)商的質(zhì)量擔(dān)保責(zé)任。

責(zé)編：張云龍

來源：湖南住建