中國小康網(wǎng) 獨家專稿

文|《小康》·中國小康網(wǎng) 孫媛媛

中介服務機構調整中介費收取標準，是適應供求變化以及房地產(chǎn)市場發(fā)展到新階段的必然結果。

消費透明 降低二手房交易傭金對買家、對行業(yè)而言并不一定是好事，關鍵還在于房產(chǎn)中介須將各種收費明細表公開，并明確細化的職責和違約責任，令消費者的消費更加透明。攝影/寧穎

對于買房者來說，中介服務費是一筆不小的開支，動輒三五萬甚至二三十萬，一直是被吐槽的焦點。近日，北京鏈家宣布調整中介費收取標準：一是，中介費率從目前房屋成交總價的2.7%調整至2%，此前2.7%的收費中包含2.2%的居間服務費和0.5%的保障服務費。北京鏈家稱，后續(xù)各門店服務內(nèi)容不減項、服務質量不降低，在所有門店公示新的收費方式和標準，供市民監(jiān)督。二是，將過去的“單邊收傭”收費模式改為“雙邊收傭”。

該消息一經(jīng)發(fā)布就引發(fā)了公眾的極大關注。此舉能否獲得二手房買賣雙方的認可?其他中介公司是否會跟進?是否有助于提振住房消費熱情?將對市場進一步產(chǎn)生哪些影響?

房產(chǎn)新政頻出對市場影響幾何?

今年以來，從中央到地方，二手房交易的優(yōu)惠政策迭出。

8月，財政部、稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布有關個人所得稅政策公告，將支持居民換購住房的個人所得稅退稅政策延續(xù)到2025年。為守好這場“春風”，不少中介機構近期也紛紛做出調整。貝殼平臺的交易數(shù)據(jù)顯示，受樓市新政積極影響，9月武漢二手房成交量環(huán)比上漲達16%，市場日趨回暖。相較以往買家單方面承擔中介費，國慶期間在該平臺上成交的二手房中，超五成是買賣雙方共擔費用，此舉進一步加速了房源的成交。

借力“漢十條”和第41屆房交會，武漢樓市近期交易火熱。根據(jù)武漢市房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，僅在“雙節(jié)”假期，武漢新房成交合計1895套，日均成交237套，同比2022年和2021年國慶假期大幅增加251%、113%。

“認房不認貸”政策的落地，利好有過住房貸款記錄、置換家庭名下在京唯一房產(chǎn)的購房群體，首付比例和貸款利率執(zhí)行標準均由“二套”變“首套”。9月份，北京“認房不認貸”政策發(fā)酵，促進購房需求釋放。新房市場在“金九”促銷及供應力度增加背景下成交止降回升;二手房市場情緒升溫明顯，成交步伐加快。綜合北京9月份數(shù)據(jù)看，新房、二手房成交套數(shù)均漲超三成。據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，9月截至27日新增掛牌房源量和8月同期相比，增加超過七成。

盡管此前已有部分城市推行買賣雙方共同承擔房屋交易中介費，但對北京市場來說，這種收費模式在近些年尚屬首次。位于海淀區(qū)五棵松商圈的鏈家經(jīng)紀人吳娟(化名)稱，自公司9月26日宣布買賣雙方各承擔1%的費率后，大部分賣房人都理解并接受，尤其是著急出售的業(yè)主，他們愿意支付中介費。由于此前樓市比較冷淡，掛牌房源較多，買房人選擇空間大，盡管有一些業(yè)主對承擔中介費率有些抗拒，但大部分業(yè)主是接受的，她預計，隨著這種方式繼續(xù)執(zhí)行下去，市場會逐漸接受這種調整。

雙邊收傭是趨勢

今年4月底，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家市場監(jiān)管總局聯(lián)合下發(fā)《關于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的意見》(以下簡稱《意見》)，進一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務。該文件除了提出房地產(chǎn)經(jīng)紀對促進房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。中介機構要合理降低中介費外，還首次提出“引導由交易雙方共同承擔中介費”。

目前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀費用并沒有統(tǒng)一標準，各地普遍實行市場調節(jié)價。據(jù)了解，在2014年之前，房地產(chǎn)中介服務收費，由政府制定統(tǒng)一指導價;2014年，中介服務費定價權下放到省級;2016年，各省逐漸放開房地產(chǎn)中介服務收費定價，變?yōu)槭袌稣{節(jié)，即由企業(yè)自行定價。

業(yè)內(nèi)認為，此次北京鏈家下調中介費率和調整收費模式，一方面是對住房和城鄉(xiāng)建設部、國家市場監(jiān)管總局下發(fā)《意見》的落實，另一方面也是對北京二手房市場供需關系變化的應對。

從實際經(jīng)驗看，雙邊付費是很多國家通行的做法，我國也有很多城市已經(jīng)實施雙邊付費。過去想賣房，只需給中介機構打個電話，登記相關信息后，中介服務人員會帶意向客戶來看房子，今后賣方也要支付中介費，將會出現(xiàn)新的變化。國際上大部分國家的二手房交易是由雙方分攤中介費，或者由賣方支付所有中介費。在我國，很多城市已施行雙邊付費，成都、大連等城市實行雙邊收費達10年以上;廣州、深圳、上海、重慶等城市近年來也陸續(xù)實行了雙邊收費。我國賣方支付中介費的比例從無到有，由低到高，處于持續(xù)增加趨勢。

北京鏈家此次將“單邊收傭”收費模式改為“雙邊收傭”，中介費率調整至2%，后經(jīng)麥田房產(chǎn)、中原地產(chǎn)、21世紀不動產(chǎn)位于不同區(qū)域的多位經(jīng)紀人證實，他們在近期已將中介費率下調至2%，并推行買賣雙方共擔。

降傭金是把雙刃劍?

房產(chǎn)經(jīng)紀人的競爭非常激烈，故對于《意見》提到的合理降低住房買賣服務費，不少業(yè)內(nèi)人士表示需要兩看。與此同時，傭金下降，會否導致房產(chǎn)經(jīng)紀服務質量下降，甚至出現(xiàn)其他環(huán)節(jié)增加收費的情況呢?事實證明，確實有可能。有些買家選擇了低傭金的中介公司，買二手房不查冊，由于不了解房源的深層情況，最終買了房子卻發(fā)現(xiàn)沒有了學位，這種現(xiàn)象并不少見。也有買家表示愿意首選大的房產(chǎn)中介品牌，雖然傭金會高一些，但他們認為服務有保障，也有相關的投訴和理賠機制，能花錢買安心。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會曾發(fā)布過一組數(shù)據(jù)，2021年有關房地產(chǎn)中介服務的“12345”熱線及投訴案件共計1296宗，其中關于“亂收費”的內(nèi)容多達135宗，包括收費項目標準不透明、強制或捆綁收費、未按中介服務合同約定收取中介服務費、收取合同約定以外的費用等。

因此，降低二手房交易傭金對買家、對行業(yè)而言并不一定是好事，關鍵還在于房產(chǎn)中介須將各種收費明細表公開，并明確細化的職責和違約責任，令消費者的消費更加透明。

北京智信房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理李志亮在接受《小康》雜志、中國小康網(wǎng)記者采訪時表示：“現(xiàn)在市場結構發(fā)生了變化，以前是賣方市場，誰有房子誰占主動權。這種供需關系是不平衡的，隨著城鎮(zhèn)化建設進程加快，對房屋的需求量大，供應端的土地和資源比較少。而這幾年開發(fā)土地面積增大，供應端也在發(fā)生變化，現(xiàn)在變成買方市場，所以賣房人也要收傭金。至于傭金從哪邊收，都是‘羊毛出在羊身上’。實際上誰來承擔這筆費用并不重要，重要的是市場的供需關系決定了價格?！?/p>

從事20多年房地產(chǎn)經(jīng)紀的李志亮認為，2%的傭金已經(jīng)是中介行業(yè)中的極限?！霸诮档投愘M的情況下，不能忽略經(jīng)紀人的價值，如果忽略了經(jīng)紀人的價值，市場的交易流通環(huán)節(jié)將會變成‘一潭死水’。在老百姓看來，帶著看看房子就收了2個點的中介費，而實際上背后經(jīng)紀人付出了很多，包括前期的實地勘察，后期定價，再到推廣，開發(fā)客戶，持續(xù)跟進……有大量的工作要推進。如果經(jīng)紀人的積極性沒有了，市場的流動性就會放緩，成交量就會降低，庫存量就會增加，進而影響到二手房存量房的成交量?！?/p>

清華大學恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟認為，二手房經(jīng)紀服務是一個地域性很強的市場，長期以來各城市中介費收取模式、標準等均有較大差異，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收費應由交易各方根據(jù)服務內(nèi)容、服務質量，結合市場供求關系等因素協(xié)商確定，很難、也不應該追求各城市、各企業(yè)“一刀切”。

(《小康》·中國小康網(wǎng) 獨家專稿)

本文刊登于《小康》2023年11月上旬刊

責編：肖秀芬

一審：肖秀芬

二審：曹嫻

三審：李偉鋒

來源：中國小康網(wǎng)